МУЛЬТИДОМ. Вся недвижимость Крыма

ПОИСК




Ипотека

Error. Page cannot be displayed. Please contact your service provider for more details. (13)


Новости агентства
04.02.2018
Минстрой разработал законопроект о налоговом вычете для арендаторов квартир. Получить его смогут только обладатели долгосрочных договоров найма помещений. Об этом сообщил замминистра строительства и ЖКХ Никита Стасишин.
04.02.2018
Программа субсидирования ипотеки для граждан, имеющих детей, только набирает обороты. Несмотря на то, что банки пока фиксируют единичные сделки, эксперты уверены, что продукт получит клиентский приоритет в 2018 году.
03.02.2018
Рейтинг топ-20 регионов России с самыми высокими ценами в строящихся домах составили аналитики ЦИАН.
MyRealty
База объявлений недвижимости Украины

Новости агентства

15.09.2017

Продать квартиру: «сложить» цену или… почему «ремонт, как для себя» — это проблема

Выставили на продажу квартиру? Ванная комната «одета» в розовый кафель, на дверях красуются позолоченные ручки и ангелочки смотрят с лепнины на потолке? В ней сделан ремонт, как для себя, её окна смотрят на лавандовое поле, а в соседях — самые лучшие люди на свете, потому что дядя Вася способен часами «травить» анекдоты, а тётя Лида варит вкуснейшее варенье? Конечно же, вы точно уверены, что такую квартирку с руками оторвут! И вы готовы отдать её, но только «дорого и богато» — классная ведь! Но… не обольщайтесь… она никому не нужна… Или нужна, но не за такие деньги. Или за такие, но без радушной соседской семьи и лавандового поля — на цветы, варенье и анекдоты у покупателей стойкая аллергия. Или её готовы купить, но, чтобы ангелы были в туниках, а не «голопопые». В общем, правда жизни — на сплошные преимущества вашей квартиры у каждого покупателя находятся не менее сплошные «НО». Результат? Стоит квартира на продаже месяц, два, год… Покупатели ходят как в музей, а дело не движется. В чём проблема? Скорее всего, в самом неожиданном для вас моменте: в том, что ваш «музей» своим «музеем» никто не видит.

 

Знатоки подчёркивают: самые сложные для продажи те объекты, хозяева которых уверены, что их «ремонт, как для себя», покупатель просто обязан оценить! Другими словами, главная общая проблема продавцов, что они считают свои квартиры-дома самыми лучшими. И можно было бы с этим «пафосом» смириться, если бы не вторая сторона:  покупатели-то уверены в обратном — что ни один из выставленных на продажу объектов не стоит тех денег, которые их владельцы просят. Вот это несовпадение, как правило, и порождает «застой» в процессах «купли-продажи» недвижимости. Впрочем, нивелировать его можно, если понять суть вопроса с точки зрения профессионалов дела — оценщиков.

 

«Специалисту с опытом хватает и беглого взгляда на квартиру, чтобы понять за сколько она может «уйти». Но, естественно, клиент всегда хочет знать, почему определена именно такая сумма. Причём часто он с ней не соглашается и считает заниженной. Между тем, стоимость объекта — а профессиональные оценщики к этому словосочетанию всегда добавляют «вероятная» — рассчитывается с учётом множества факторов. Причём… казалось бы… очевидные «плюсы» — хороший район, развитая инфраструктура, отличное транспортное сообщение — в ряде случаев могут оказаться ничтожными», — отмечает эксперт-оценщик Сергей Анблагов.

 

Вот вам пример: один владелец выставляет на продажу квартиру в хорошем районе, расположенную на среднем этаже, в отлично «скроенном» доме. И цену заявляет вроде бы приемлемую. Другой хозяин продаёт аналогичную по метражу квартиру, в таком же добротном доме, на таком же этаже, но в районе похуже, а цену ставит повыше. И надо же… обе квартиры приглянулись одному покупателю. Конечно, первый владелец уверен — он уже квартиру продал, но… «срывает куш» второй хозяин. Удивление? Вероятно. Если, конечно, не разбираться в факторах, повлиявших на решение покупателя. А всё просто — выбрал вторую квартиру, потому как тёща живёт в соседнем доме, и жена настояла на покупке этого объекта. И район уже, как и завышенная цена, стали неважны.

 

Такие вот личностные факторы нередко и играют главную роль. Они-то, кстати, делают не работающими и «ремонты, как для себя». Из-за них не действуют в 90% случаев из 100 и так называемые излишние улучшения. Когда владелец, решив продать квартиру, начинает перестраивать её, руководствуясь принципом — «Чем больше вложу, тем больше получу».

 

«Особенно этим грешат хозяева не очень востребованных объектов старого фонда. Считают, что «наведут красоту» и народ потянется, и цену примет. Нет, у чрезмерного «прихорашивания» КПД скорее нулевой, чем дающий очки. Примитивно говоря: сколько в «хрущёвку» финансы не вливай – дороже она не станет. Вот и всё. Евроремонты в таких случаях — тоже самое, что в запорожец кожаные сиденья ставить. Нельзя вкладывать в недвижимость больше, чем она стоит. У каждого человека свои вкусы и за ваш вкус он платить не готов. Все золотые унитазы не приводят к увеличению стоимости квартир на стоимость этих золотых унитазов. Если новостройка стоит два миллиона, а вложили мы туда миллион – это не значит, что за три мы её продадим. Делая ремонт, мы принимаем решение за покупателя. Но ему не надо  такое! Каждый человек считает, что он сделает это дешевле, надёжней и т.д.», — констатирует Сергей Анблагов.

 

Так как же «сложить» цену объекта, чтобы рано или поздно его продать? Конечно, идеальный вариант — прибегнуть к профессиональной помощи оценщика, обратившись, к примеру, в Агентство недвижимости. В таком случае, наверняка получите адекватную оценку своих квадратных метров. Сумму, по которой квартира сможет найти себе нового владельца в обозримом будущем, выводится на основании целого ряда факторов.

 

«Если мы не можем предугадать личностные предпочтения, то общие учитываем обязательно. В частности, расположение объекта, наличие рядом школ, детсадов, парков, парковок, магазинов, остановок общественного транспорта, год строительства дома, из каких материалов выстроен и т.д. На стоимость может повлиять даже вид из окна: свалка там или берег моря. Плюс: общее состояние квартиры. Ещё раз скажу, что дорогой ремонт — не гарантия того, что за заявленную цену, вашу квартиру купят. Но! Вычистить-вымыть её прежде, чем демонстрировать клиентам, необходимо!» — даёт рекомендации эксперт-оценщик. 

 

Кроме того, проводя оценку квартиры, специалист ориентируется и на информацию, связанную со схожими по параметрам объектами: сведения получает из открытых источников, баз данных агентств недвижимости и т.д.

«Таким образом и определяется вероятная стоимость объектов. Но она — не приговор. Соглашаться с ней или нет — решение клиента. Многие, естественно, консультируясь, надеются услышать подтверждение своих цифр, но часто это не так, — говорит Сергей Анблагов. — Пожалуйста! Вовсе необязательно, заявляя квартиру в продажу, выставлять её по стоимости, определённой оценщиком. Более того, я всегда советую цену несколько завысить, а потом ориентироваться на реакцию рынка — снижать ещё или, напротив, повысить».

 

Ещё одна тонкость, которую специалисты настоятельно рекомендуют уяснить продавцам. На рынке недвижимости главный «диктатор», прописывающий условия «игры» — время.

 

«Выставляя объект на продажу, вы должно себе чётко дать ответ на вопрос: за какой период вы хотите его продать? Чем больше срок, тем с большей стартовой стоимости вы можете начинать. Если к вам, к примеру, в течение месяца никто не пришёл, то понижаем цену. Люди начали ходить, но не покупают. Ещё немного снижаем. Но, к сожалению, у нас две крайности: любо всё – либо ничего. У нас почему-то все цены круглые и разнополярные. Клиент, к примеру, не может продать квартиру за три миллиона, ему говоришь, что нужно снизить цену. К гадалке не ходи – он скажет, что продавать за два миллиона не намерен! И промежуточных сумм уже не существует для него! Но они ведь есть эти ступенечки. Не надо сразу кардинально решать вопросы. Снижайте постепенно, нащупывая цену. Вот адекватное поведение. Опять же самое главное: скорость снижения должна быть соизмерима со сроками, в которые вы готовы реализовать объект», — советует Сергей Анблагов.

 

На какие же сроки стоит ориентироваться? До 2014 года показательными были три месяца. Сейчас же эксперты, в связи с кризисом, адекватным периодом продажи считают полгода. Если объект «не ушёл», а то и вовсе не привлекает внимания — ваша цена высокая, доведётся её пересматривать. Впрочем:

 

«У нас есть клиенты, продающие свои объекты и по десять лет! Выставили и ждут своего покупателя. Мало того, кое-кто ещё и пытается при этом повышать цены. Ты ему говоришь, что кризис, а он говорит – цену повышу и продам. И бывает всякое! Продают! Но в обычных случаях, конечно, рекомендовано начинать с несколько завышенной стоимости, а потом действовать по ситуации», — резюмирует эксперт-оценщик.

 

Отметим и такой факт: ваша квартира стоит ровно столько, сколько за неё готов заплатить каждый конкретный покупатель в каждый конкретный момент. Вы её «выставили» за 100 тысяч? Но вам готовы дать за неё только 50. Значит, именно столько стоит она здесь и сейчас. И ваше право — отдавать объект этому клиенту за такие деньги, или же дожидаться другого, надеясь, что следующее предложение будет 120 тысяч, а не 30.

 

Нужно сказать, что цена утром, в обед и вечером может быть разной. И оценщик выдаёт своё заключение на один день. Буквально! То, что даёт оценщик – это цена на сегодня. Сегодня цена нефти, грубо говоря, сто долларов за баррель, цена квадратного метра в России — две тысячи долларов. Завтра произошёл обвал: цена нефти 50 долларов, квадратный метр стоит – тысячу долларов.

 

Этими советами, при формировании цены, стоит руководствоваться и тем, кто к специалистам при подготовке объекта к продаже обращаться не намерен. Стоит учесть и один из подводных камней дела: его результат, если и можно просчитать, то лишь с учётом весьма специфического пунктика — удачливости продавца. Тот вариант, когда вы пытаетесь свои квадратные метры сбагрить хоть кому-нибудь на протяжении последних двух лет, тогда как соседка этажом выше свою квартиру — «близняшку» вашей (!) — умудряется продать за сумму на треть большую, чем просите вы, в течение двух недель.

 

И в завершение ещё одна важная рекомендация от эксперта:

 

«Бывает так — приходит клиент и говорит: «Я промониторил рынок недвижимости в Интернете – моя цена такая-то». К сожалению, в сети, как правило, «висит» то, что не может продаться годами. Реализованные объекты снимают сразу же, так что принимать во внимание те, которые «в наличии», не стоит, но продавцы-покупатели это делают. Хорошо хоть местный рынок мониторят, а не других городов. При этом, правда, смотрят на аналогичные квартиры не по низкой цене, а на более высокие по стоимости. И когда ты клиенту говоришь цену, по которой реально можно продать объект, он, как правило, говорит — а там продаётся дороже! Но! Совет: покупая, не стоит ориентироваться на самую низкую цену, а продавая — на самую высокую. Эти цены чаще всего не рыночные, а значит у квартиры, дома или участка мало шансов быть проданным-купленным», — резюмирует Сергей Анблагов.

 

Оригинал публикации на сайте КрымPress 

 
Здесь Вы можете размещать свои объекты на продажу, а также узнавать о новых предложениях первыми!

Facebook

 

ВКонтакте

 
АН «Мультидом»

г. Севастополь, ул. Б.Морская 35.

+7 8692 55 37 37

+7 8692 54 38 43

+7 8692 54 50 54

 

 


Поиск по сайту

Признание 2004
Best CEREAN 2004

Агентство недвижимости "МУЛЬТИДОМ" работает на рынке недвижимости города Севастополя и Крыма более 10 лет. Имеется большой офис в центральной части города, 10 филиалов в крупных районах Севастополя и других городах Крыма, единая компьютерная информационная сеть, связывающая филиалы с центральным офисом.

  

Новости рынка недвижимости

Согласно опросу компании «НДВ-Недвижимость», около 38% покупателей остановили свой выбор на апартаментах благодаря наиболее привлекательной ...
Аналитики ФСК «Лидер» проанализировали проекты, вышедшие на рынок Москвы в 2017 году, и выявили городские зоны, в которых в основном локализовано ...
Кризис 2008 года спровоцировал переход рынка недвижимости к новому этапу его развития. За минувшие 10 лет заметно изменились формат проектов, ...
Рынок первичной недвижимости в районах ближнего и дальнего Подмосковья достаточно сильно различается как по цене за один квадратный метр, так и ...
По данным ипотечного центра компании «МИЭЛЬ-Новостройки», почти треть заемщиков при оформлении кредита вносят первоначальный взнос в размере ...
В 2018 году столичные девелоперы намерены сдать в эксплуатацию целиком или частично 65 жилых и апартаментах комплексов массового сегмента. Это ...
Группа компаний «Рассвет» планирует ввести в эксплуатацию все 10 корпусов первой очереди малоэтажного жилого комплекса «Томилино» до конца 2018 ...
В январе 2018 года актуальный спрос (количество финансовых обязательств о приобретении объекта) на московском вторичном рынке жилья оказался на 20 % ...
Объем предложения нового жилья, включая апартаменты для постоянного проживания, в Петроградском районе в текущем году снизится более чем в 3,7 ...
В рамках проведения Чемпионата мира по футболу 2018 группа компаний «МИЭЛЬ» запускает проект по поиску квартир для арендаторов-болельщиков. Специал