МУЛЬТИДОМ. Вся недвижимость Крыма

ПОИСК




Ипотека

Error. Page cannot be displayed. Please contact your service provider for more details. (17)


Новости агентства
31.10.2018
Суммы капитала не хватает даже на первоначальный взнос по ипотеке.
30.10.2018
Россиянам, которые сдают свое жилье в аренду и не платят налоги с этих доходов, предложили выйти из тени. В обмен власти посулили им пониженную налоговую ставку. Такая норма предусмотрена в законопроекте о налогообложении самозанятых граждан, который был внесен на рассмотрение Думы. Для работающих на себя россиян запустят специальное приложение, аналогичное кассе. Через него можно будет зарегистрироваться в Федеральной налоговой службе, производить все платежи, платить налоги. Ставка для граждан, оказывающих услуги или продающих товары другим физическим лицам, составит 4 процента, для работающих с юридическими лицами — 6 процентов, — пишет газета «Ведомости».
24.10.2018
В последние три года Налоговая инспекция рассылала «письма счастья» собственникам недвижимости о необходимости сдать декларацию по форме 3 НДФЛ на основании имеющихся данных в налоговых органах. Источниками информации о неуплате налогов стали участковые уполномоченные полиции, консьержки, «добрые» соседи и сами арендаторы.
MyRealty
База объявлений недвижимости Украины

Новости агентства

15.09.2017

Продать квартиру: «сложить» цену или… почему «ремонт, как для себя» — это проблема

Выставили на продажу квартиру? Ванная комната «одета» в розовый кафель, на дверях красуются позолоченные ручки и ангелочки смотрят с лепнины на потолке? В ней сделан ремонт, как для себя, её окна смотрят на лавандовое поле, а в соседях — самые лучшие люди на свете, потому что дядя Вася способен часами «травить» анекдоты, а тётя Лида варит вкуснейшее варенье? Конечно же, вы точно уверены, что такую квартирку с руками оторвут! И вы готовы отдать её, но только «дорого и богато» — классная ведь! Но… не обольщайтесь… она никому не нужна… Или нужна, но не за такие деньги. Или за такие, но без радушной соседской семьи и лавандового поля — на цветы, варенье и анекдоты у покупателей стойкая аллергия. Или её готовы купить, но, чтобы ангелы были в туниках, а не «голопопые». В общем, правда жизни — на сплошные преимущества вашей квартиры у каждого покупателя находятся не менее сплошные «НО». Результат? Стоит квартира на продаже месяц, два, год… Покупатели ходят как в музей, а дело не движется. В чём проблема? Скорее всего, в самом неожиданном для вас моменте: в том, что ваш «музей» своим «музеем» никто не видит.

 

Знатоки подчёркивают: самые сложные для продажи те объекты, хозяева которых уверены, что их «ремонт, как для себя», покупатель просто обязан оценить! Другими словами, главная общая проблема продавцов, что они считают свои квартиры-дома самыми лучшими. И можно было бы с этим «пафосом» смириться, если бы не вторая сторона:  покупатели-то уверены в обратном — что ни один из выставленных на продажу объектов не стоит тех денег, которые их владельцы просят. Вот это несовпадение, как правило, и порождает «застой» в процессах «купли-продажи» недвижимости. Впрочем, нивелировать его можно, если понять суть вопроса с точки зрения профессионалов дела — оценщиков.

 

«Специалисту с опытом хватает и беглого взгляда на квартиру, чтобы понять за сколько она может «уйти». Но, естественно, клиент всегда хочет знать, почему определена именно такая сумма. Причём часто он с ней не соглашается и считает заниженной. Между тем, стоимость объекта — а профессиональные оценщики к этому словосочетанию всегда добавляют «вероятная» — рассчитывается с учётом множества факторов. Причём… казалось бы… очевидные «плюсы» — хороший район, развитая инфраструктура, отличное транспортное сообщение — в ряде случаев могут оказаться ничтожными», — отмечает эксперт-оценщик Сергей Анблагов.

 

Вот вам пример: один владелец выставляет на продажу квартиру в хорошем районе, расположенную на среднем этаже, в отлично «скроенном» доме. И цену заявляет вроде бы приемлемую. Другой хозяин продаёт аналогичную по метражу квартиру, в таком же добротном доме, на таком же этаже, но в районе похуже, а цену ставит повыше. И надо же… обе квартиры приглянулись одному покупателю. Конечно, первый владелец уверен — он уже квартиру продал, но… «срывает куш» второй хозяин. Удивление? Вероятно. Если, конечно, не разбираться в факторах, повлиявших на решение покупателя. А всё просто — выбрал вторую квартиру, потому как тёща живёт в соседнем доме, и жена настояла на покупке этого объекта. И район уже, как и завышенная цена, стали неважны.

 

Такие вот личностные факторы нередко и играют главную роль. Они-то, кстати, делают не работающими и «ремонты, как для себя». Из-за них не действуют в 90% случаев из 100 и так называемые излишние улучшения. Когда владелец, решив продать квартиру, начинает перестраивать её, руководствуясь принципом — «Чем больше вложу, тем больше получу».

 

«Особенно этим грешат хозяева не очень востребованных объектов старого фонда. Считают, что «наведут красоту» и народ потянется, и цену примет. Нет, у чрезмерного «прихорашивания» КПД скорее нулевой, чем дающий очки. Примитивно говоря: сколько в «хрущёвку» финансы не вливай – дороже она не станет. Вот и всё. Евроремонты в таких случаях — тоже самое, что в запорожец кожаные сиденья ставить. Нельзя вкладывать в недвижимость больше, чем она стоит. У каждого человека свои вкусы и за ваш вкус он платить не готов. Все золотые унитазы не приводят к увеличению стоимости квартир на стоимость этих золотых унитазов. Если новостройка стоит два миллиона, а вложили мы туда миллион – это не значит, что за три мы её продадим. Делая ремонт, мы принимаем решение за покупателя. Но ему не надо  такое! Каждый человек считает, что он сделает это дешевле, надёжней и т.д.», — констатирует Сергей Анблагов.

 

Так как же «сложить» цену объекта, чтобы рано или поздно его продать? Конечно, идеальный вариант — прибегнуть к профессиональной помощи оценщика, обратившись, к примеру, в Агентство недвижимости. В таком случае, наверняка получите адекватную оценку своих квадратных метров. Сумму, по которой квартира сможет найти себе нового владельца в обозримом будущем, выводится на основании целого ряда факторов.

 

«Если мы не можем предугадать личностные предпочтения, то общие учитываем обязательно. В частности, расположение объекта, наличие рядом школ, детсадов, парков, парковок, магазинов, остановок общественного транспорта, год строительства дома, из каких материалов выстроен и т.д. На стоимость может повлиять даже вид из окна: свалка там или берег моря. Плюс: общее состояние квартиры. Ещё раз скажу, что дорогой ремонт — не гарантия того, что за заявленную цену, вашу квартиру купят. Но! Вычистить-вымыть её прежде, чем демонстрировать клиентам, необходимо!» — даёт рекомендации эксперт-оценщик. 

 

Кроме того, проводя оценку квартиры, специалист ориентируется и на информацию, связанную со схожими по параметрам объектами: сведения получает из открытых источников, баз данных агентств недвижимости и т.д.

«Таким образом и определяется вероятная стоимость объектов. Но она — не приговор. Соглашаться с ней или нет — решение клиента. Многие, естественно, консультируясь, надеются услышать подтверждение своих цифр, но часто это не так, — говорит Сергей Анблагов. — Пожалуйста! Вовсе необязательно, заявляя квартиру в продажу, выставлять её по стоимости, определённой оценщиком. Более того, я всегда советую цену несколько завысить, а потом ориентироваться на реакцию рынка — снижать ещё или, напротив, повысить».

 

Ещё одна тонкость, которую специалисты настоятельно рекомендуют уяснить продавцам. На рынке недвижимости главный «диктатор», прописывающий условия «игры» — время.

 

«Выставляя объект на продажу, вы должно себе чётко дать ответ на вопрос: за какой период вы хотите его продать? Чем больше срок, тем с большей стартовой стоимости вы можете начинать. Если к вам, к примеру, в течение месяца никто не пришёл, то понижаем цену. Люди начали ходить, но не покупают. Ещё немного снижаем. Но, к сожалению, у нас две крайности: любо всё – либо ничего. У нас почему-то все цены круглые и разнополярные. Клиент, к примеру, не может продать квартиру за три миллиона, ему говоришь, что нужно снизить цену. К гадалке не ходи – он скажет, что продавать за два миллиона не намерен! И промежуточных сумм уже не существует для него! Но они ведь есть эти ступенечки. Не надо сразу кардинально решать вопросы. Снижайте постепенно, нащупывая цену. Вот адекватное поведение. Опять же самое главное: скорость снижения должна быть соизмерима со сроками, в которые вы готовы реализовать объект», — советует Сергей Анблагов.

 

На какие же сроки стоит ориентироваться? До 2014 года показательными были три месяца. Сейчас же эксперты, в связи с кризисом, адекватным периодом продажи считают полгода. Если объект «не ушёл», а то и вовсе не привлекает внимания — ваша цена высокая, доведётся её пересматривать. Впрочем:

 

«У нас есть клиенты, продающие свои объекты и по десять лет! Выставили и ждут своего покупателя. Мало того, кое-кто ещё и пытается при этом повышать цены. Ты ему говоришь, что кризис, а он говорит – цену повышу и продам. И бывает всякое! Продают! Но в обычных случаях, конечно, рекомендовано начинать с несколько завышенной стоимости, а потом действовать по ситуации», — резюмирует эксперт-оценщик.

 

Отметим и такой факт: ваша квартира стоит ровно столько, сколько за неё готов заплатить каждый конкретный покупатель в каждый конкретный момент. Вы её «выставили» за 100 тысяч? Но вам готовы дать за неё только 50. Значит, именно столько стоит она здесь и сейчас. И ваше право — отдавать объект этому клиенту за такие деньги, или же дожидаться другого, надеясь, что следующее предложение будет 120 тысяч, а не 30.

 

Нужно сказать, что цена утром, в обед и вечером может быть разной. И оценщик выдаёт своё заключение на один день. Буквально! То, что даёт оценщик – это цена на сегодня. Сегодня цена нефти, грубо говоря, сто долларов за баррель, цена квадратного метра в России — две тысячи долларов. Завтра произошёл обвал: цена нефти 50 долларов, квадратный метр стоит – тысячу долларов.

 

Этими советами, при формировании цены, стоит руководствоваться и тем, кто к специалистам при подготовке объекта к продаже обращаться не намерен. Стоит учесть и один из подводных камней дела: его результат, если и можно просчитать, то лишь с учётом весьма специфического пунктика — удачливости продавца. Тот вариант, когда вы пытаетесь свои квадратные метры сбагрить хоть кому-нибудь на протяжении последних двух лет, тогда как соседка этажом выше свою квартиру — «близняшку» вашей (!) — умудряется продать за сумму на треть большую, чем просите вы, в течение двух недель.

 

И в завершение ещё одна важная рекомендация от эксперта:

 

«Бывает так — приходит клиент и говорит: «Я промониторил рынок недвижимости в Интернете – моя цена такая-то». К сожалению, в сети, как правило, «висит» то, что не может продаться годами. Реализованные объекты снимают сразу же, так что принимать во внимание те, которые «в наличии», не стоит, но продавцы-покупатели это делают. Хорошо хоть местный рынок мониторят, а не других городов. При этом, правда, смотрят на аналогичные квартиры не по низкой цене, а на более высокие по стоимости. И когда ты клиенту говоришь цену, по которой реально можно продать объект, он, как правило, говорит — а там продаётся дороже! Но! Совет: покупая, не стоит ориентироваться на самую низкую цену, а продавая — на самую высокую. Эти цены чаще всего не рыночные, а значит у квартиры, дома или участка мало шансов быть проданным-купленным», — резюмирует Сергей Анблагов.

 

Оригинал публикации на сайте КрымPress 

 
Здесь Вы можете размещать свои объекты на продажу, а также узнавать о новых предложениях первыми!

Facebook

 

ВКонтакте

 
АН «Мультидом»

г. Севастополь, ул. Б.Морская 35.

+7 8692 55 37 37

+7 8692 54 38 43

+7 8692 54 50 54

 

 


Поиск по сайту

Признание 2004
Best CEREAN 2004

Агентство недвижимости "МУЛЬТИДОМ" работает на рынке недвижимости города Севастополя и Крыма более 10 лет. Имеется большой офис в центральной части города, 10 филиалов в крупных районах Севастополя и других городах Крыма, единая компьютерная информационная сеть, связывающая филиалы с центральным офисом.

  

Новости рынка недвижимости

Бум запуска креативных пространств в развитых странах приходится на конец XX века.Идея использования заброшенных индустриальных зданий под жилые ...
ГК «Атлант» и входящая в нее компания «Лидер М», застройщик жилого комплекса «Лидер Парк» в Мытищах, эксклюзивным брокером которого выступает «НДВ
По данным экспертов Метриум, за месяц в Москве в продажу вышло 4 новых проекта.«В октябре наблюдалось продолжение тенденции высокой девелоперской ...
По данным экспертов Метриум, наибольший объем экспозиции на первичном рынке Москвы составляют двухкомнатные квартиры.Структура предложения по ...
Аналитики компании «Метриум» подвели итоги октября на рынке новостроек массового сегмента Москвы. Объем предложения увеличился на 2,5%. Средняя ...
По мнению экспертов Метриум, Новая Москва сегодня является «золотой серединой» рынка первичного жилья московского региона.«Новая Москва сегодня ...
Территории Новой Москвы с момента присоединения к столице активно развиваются и застраиваются. Однако далеко не все местные жилые комплексы ...
Эксперты ИНКОМ-Недвижимость назвали столичные локации с наиболее демократичными вариантами найма.В пятерку самых доступных районов старой ...
Специалисты Аналитического центра и Департамента аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость выявили в старых границах Москвы ТОП-5 районов с наиболее ...
Как известно, из любого безвыходного положения есть два выхода: «Шереметьево» и «Домодедово». Сегодня мы рассмотрим окрестности первого из них. ...